Se la due diligence tecnica verifica lo stato fisico dell’immobile, la due diligence giuridica ne esamina lo “stato di salute legale”. Questo secondo pilastro della verifica pre-acquisto è diventato ancora più cruciale dopo la sentenza n. 8230/2019 della Cassazione.
La due diligence giuridica è un’indagine approfondita sulla situazione legale dell’immobile, finalizzata a identificare eventuali criticità che potrebbero compromettere il pieno godimento del bene o generare responsabilità future per l’acquirente.
A differenza della due diligence tecnica, che si concentra sugli aspetti materiali dell’immobile, quella giuridica esamina diritti, obblighi e vincoli che gravano sul bene, verificando che l’acquirente possa effettivamente ottenere la piena proprietà senza sorprese.
Gli elementi principali di una due diligence giuridica completa includono:
- Verifica della titolarità: accertamento che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile e abbia pieno diritto di disporne. Questo implica l’analisi della “storia proprietaria” dell’immobile attraverso le visure ipotecarie ventennali.
- Controllo di ipoteche e gravami: verifica dell’esistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli che potrebbero limitare la libera disponibilità del bene o comportare obblighi economici per l’acquirente.
- Analisi dei vincoli urbanistici e ambientali: accertamento di eventuali vincoli (paesaggistici, storici, archeologici, idrogeologici) che possano limitare l’utilizzo o la trasformazione dell’immobile.
- Verifica dei contratti in essere: esame di eventuali contratti di locazione, comodato o altro che possano influire sul godimento dell’immobile dopo l’acquisto.
- Controllo della situazione condominiale: verifica di eventuali delibere condominiali che prevedano spese straordinarie, contenziosi in corso, o regolamenti particolarmente restrittivi.
- Analisi fiscale: valutazione degli aspetti fiscali legati all’acquisto, incluse eventuali agevolazioni applicabili o rischi di accertamento.
Per svolgere una due diligence giuridica completa è necessario coinvolgere professionisti qualificati come avvocati specializzati in diritto immobiliare, notai e, per gli aspetti fiscali, commercialisti. Questi professionisti possiedono le competenze necessarie per individuare criticità che potrebbero sfuggire a un occhio non esperto.
La due diligence giuridica si integra perfettamente con quella tecnica: mentre quest’ultima verifica la conformità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi, la prima accerta che tali titoli siano validi e che non esistano vincoli o limitazioni che possano compromettere il valore o l’utilizzo del bene.
Alla luce della sentenza della Cassazione n. 8230/2019, che ha chiarito come la validità degli atti di trasferimento non sia inficiata dalle eventuali difformità urbanistiche dell’immobile, la due diligence giuridica assume un ruolo ancora più rilevante: se infatti l’atto di acquisto resta valido anche in presenza di difformità, l’acquirente deve essere consapevole che tali difformità potrebbero comunque comportare responsabilità amministrative, penali e civili.
Contenuto a cura dell’Avv. Gianmaria Pesce
