Negli articoli precedenti abbiamo esplorato la sentenza della Cassazione n. 8230/2019 e l’importanza della due diligence tecnica e giuridica nell’acquisto immobiliare. Ma cosa accade concretamente quando queste verifiche vengono (o non vengono) effettuate? Ecco alcuni casi reali che dimostrano come la due diligence possa fare la differenza tra un investimento di successo e un costoso errore.
Caso 1: La veranda abusiva non sanabile
Un acquirente era interessato a un appartamento con una splendida veranda chiusa che aumentava la superficie di circa 15 mq. Il prezzo richiesto rifletteva questa “miglioria”. La due diligence tecnica ha rivelato che la veranda era stata realizzata senza alcun titolo edilizio e, cosa più grave, non era sanabile in quanto violava le distanze minime dai confini previste dal regolamento edilizio comunale.
Risultato: l’acquirente, informato della situazione, ha potuto negoziare una riduzione del prezzo di 25.000 euro, considerando i costi e i disagi legati alla necessità di ripristinare lo stato autorizzato. Senza due diligence, avrebbe pagato un prezzo maggiorato per una porzione di immobile destinata alla demolizione.
Caso 2: L’ipoteca dimenticata
In una compravendita apparentemente semplice, la due diligence giuridica ha rivelato l’esistenza di un’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia di un mutuo che il venditore dichiarava di aver estinto. Nonostante l’estinzione del debito, la banca non aveva provveduto alla cancellazione dell’ipoteca.
Risultato: l’acquirente ha richiesto al venditore di procedere alla cancellazione dell’ipoteca prima del rogito, evitando di acquistare un immobile gravato da un vincolo che avrebbe potuto creare problemi in futuro, soprattutto in caso di rivendita o accensione di un nuovo mutuo.
Caso 3: Le lesioni strutturali nascoste
In una villa unifamiliare, apparentemente in ottime condizioni grazie a recenti interventi di tinteggiatura, la due diligence tecnica ha evidenziato la presenza di significative lesioni strutturali abilmente mascherate. Un’analisi più approfondita ha rivelato problemi di cedimento delle fondazioni, con costi di ripristino stimati in diverse decine di migliaia di euro.
Risultato: l’acquirente ha deciso di rinunciare all’acquisto, evitando un investimento potenzialmente disastroso. Senza due diligence, si sarebbe trovato proprietario di un immobile con gravi problemi strutturali, scoprendoli solo dopo l’acquisto quando i danni sarebbero riemersi.
Caso 4: Il contratto di locazione opponibile
Un investitore era interessato all’acquisto di un immobile commerciale per avviarvi la propria attività. La due diligence giuridica ha evidenziato l’esistenza di un contratto di locazione con scadenza a sei anni, regolarmente registrato e quindi opponibile all’acquirente in base al principio “emptio non tollit locatum”.
Risultato: l’acquirente, informato della situazione, ha potuto negoziare con il conduttore la risoluzione anticipata del contratto prima di procedere all’acquisto, evitando di dover attendere la scadenza naturale per utilizzare l’immobile.
Questi casi reali evidenziano alcune lezioni fondamentali:
- La due diligence non è un costo, ma un investimento: i costi delle verifiche pre-acquisto sono sempre inferiori ai potenziali danni derivanti da problematiche non rilevate.
- L’apparenza inganna: molte criticità non sono visibili a un’ispezione superficiale e richiedono verifiche approfondite da parte di professionisti qualificati.
- La due diligence rafforza il potere negoziale: conoscere le criticità dell’immobile permette di negoziare il prezzo o richiedere interventi a carico del venditore.
- Tecnica e giuridica sono complementari: una due diligence completa deve coprire entrambi gli aspetti, poiché problematiche tecniche possono avere implicazioni giuridiche e viceversa.
Contenuto a cura dell’Avv. Gianmaria Pesce
