La decisione n. 4892 del 25 febbraio 2025 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione affronta la questione del risarcimento del danno per mancato guadagno che spetta a un locatore in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione dovuta all’inadempimento del conduttore e di restituzione dell’immobile prima della scadenza naturale del contratto di locazione, risolvendo un contrasto giurisprudenziale sull’argomento.
I Fatti di Causa:
Il conduttore di un immobile ha sospeso i pagamenti del canone, diventando moroso. In seguito a ciò, la locatrice ha ottenuto la convalida dello sfratto per morosità e ha avviato la procedura per il rilascio dell’immobile. Tuttavia, il conduttore ha restituito volontariamente l’immobile, prima della naturale scadenza del contratto. La locatrice ha quindi agito in giudizio, chiedendo non solo i canoni arretrati fino al rilascio, ma anche il risarcimento dei danni per la perdita dei canoni futuri che sarebbero maturati fino alla scadenza contrattuale o alla stipula di una nuova locazione. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello di Roma hanno rigettato la richiesta relativa ai canoni futuri, ritenendo che la restituzione anticipata dell’immobile avesse eliminato ogni pregiudizio ulteriore, poiché la locatrice era tornata in possesso del bene. Contro questa decisione, la locatrice ha proposto ricorso in Cassazione.
Orientamenti in Contrasto:
- La causa è giunta alle Sezioni Unite della Corte Suprema a causa di un contrasto interpretativo riguardante il diritto del locatore di chiedere il risarcimento per i canoni perduti dopo che il contratto di locazione è stato risolto anticipatamente per inadempimento dell’inquilino e l’immobile è stato restituito.
- Orientamento più risalente e tendenzialmente prevalente (maggioritario): Un locatore che ottiene la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto. Questo risarcimento dovrebbe coprire i canoni persi fino al reperimento di un nuovo conduttore. L’ammontare è rimesso alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto. Per questo orientamento, la restituzione dell’immobile non annulla il danno derivante dalla mancata percezione del canone fino alla scadenza contrattuale. L’interesse protetto dal contratto è il godimento indiretto attraverso la percezione di un corrispettivo.
- Altro orientamento (minoritario): Se il contratto di locazione viene risolto anticipatamente per inadempimento del conduttore e l’immobile viene restituito, la mancata percezione dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza originaria o all’inizio di una nuova locazione non costituisce di per sé “perdita subita” o “mancato guadagno”. Questo orientamento sostiene che il canone compensa il locatore per aver rinunciato al godimento diretto dell’immobile. Una volta che l’immobile viene restituito, il locatore riacquista questo diritto, quindi la perdita del canone dopo la restituzione non è necessariamente un danno. Questo orientamento è stato adottato dalla Corte d’Appello in questa causa.
Ragionamento delle Sezioni Unite:
- Le Sezioni Unite non hanno condiviso l’orientamento minoritario adottato dalla Corte d’Appello.
- Hanno ritenuto che l’idea secondo cui la causa del contratto di locazione si basi unicamente sulla rinuncia del locatore al godimento diretto dell’immobile in cambio dell’affitto sia una prospettiva marginale. Hanno sottolineato che molti locatori, specialmente quelli che acquistano immobili per investimento (come una società commerciale), sono principalmente interessati a generare reddito (rendite o profitti) tramite la locazione, non al godimento diretto dell’immobile.
- Le Sezioni Unite hanno enfatizzato che il contratto di locazione rappresenta uno scambio economico tra l’uso di un immobile e il pagamento di un canone. Il pagamento dell’inquilino non è solo una compensazione per il non-uso da parte del locatore; è la corrispondenza per l’utilità offerta dal locatore. Il contratto mira a creare un nuovo assetto economico-giuridico (assetto economico-giuridico) per entrambe le parti.
- La restituzione anticipata dell’immobile da parte di un inquilino inadempiente non ripristina completamente il locatore nella sua precedente posizione economico-giuridica che esisteva dopo la conclusione del contratto. Essa attesta il fallimento del programma contrattuale per colpa dell’inquilino.
- Ricollocare semplicemente il locatore nella posizione in cui si trovava prima del contratto ignora gli interessi concordati e il fallimento del programma contrattuale, neutralizzando di fatto la rilevanza dell’inadempimento dell’inquilino. Il risarcimento del danno contrattuale (ai sensi dell’articolo 1223 del Codice Civile) non si limita a riportare la parte nella posizione precontrattuale (interesse negativo) ma include anche l’interesse positivo – ciò che la parte avrebbe guadagnato se il contratto fosse stato adempiuto.
- Le Sezioni Unite hanno anche affermato che l’articolo 1591 del Codice Civile, che disciplina il risarcimento per la ritardata restituzione dell’immobile, non può essere applicato in via analogica a casi come questo in cui la questione riguarda l’inadempimento durante la locazione (mancato pagamento dell’affitto) che porta alla risoluzione anticipata. L’articolo 1591 copre specificamente i danni relativi al ritardo nella riconsegna del bene.
- Tuttavia, le Sezioni Unite hanno chiarito che il diritto al risarcimento per i canoni perduti dopo aver riacquistato l’immobile non è automatico. Il locatore ha l’onere della prova di dimostrare che la perdita dei canoni è stata una conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento dell’inquilino.
- Ciò richiede al locatore di dimostrare di essersi convenientemente attivato per cercare un nuovo inquilino dopo aver riacquistato il possesso. Se il locatore è rimasto inattivo senza giustificazione, ciò potrebbe suggerire che la perdita dei canoni è dovuta alla sua stessa inerzia, non esclusivamente all’inadempimento del precedente inquilino. Questo onere probatorio è fondamentale per dimostrare il nesso di causalità giuridica.
Principio di Diritto:
Le Sezioni Unite hanno enunciato il seguente principio: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”.
Contenuto a cura dell’Avv. Luca Tiberi.
