La recente sentenza n. 8230/2019 delle Sezioni Unite della Cassazione ha chiarito che un immobile con difformità urbanistiche può essere validamente venduto, purché nell’atto siano indicati gli estremi del titolo edilizio. Ma questa pronuncia, lungi dal rendere irrilevanti le irregolarità edilizie, ha reso ancora più cruciale la due diligence tecnica prima dell’acquisto.
La due diligence tecnica rappresenta un’indagine approfondita sullo stato di fatto dell’immobile, finalizzata a verificarne la conformità urbanistica, edilizia e catastale. Non si tratta di un semplice sopralluogo, ma di un’analisi sistematica che coinvolge professionisti qualificati e comprende verifiche documentali e ispettive.
Perché è diventata imprescindibile dopo la sentenza della Cassazione? Proprio perché, pur essendo valido l’atto di compravendita, le difformità urbanistiche mantengono rilevanza sul piano amministrativo, penale e civilistico. L’acquirente che non effettua una due diligence rischia di trovarsi proprietario di un immobile con irregolarità che potrebbero comportare:
- Sanzioni amministrative
- Ordini di demolizione o ripristino
- Impossibilità di effettuare interventi edilizi futuri
- Difficoltà nella rivendita
- Riduzione del valore commerciale dell’immobile
Una due diligence tecnica completa dovrebbe includere almeno:
- Verifica della conformità urbanistica: analisi dei titoli edilizi (permessi di costruire, DIA, SCIA, ecc.) e confronto con lo stato di fatto dell’immobile per individuare eventuali difformità.
- Verifica della conformità catastale: controllo della corrispondenza tra planimetrie catastali e stato di fatto dell’immobile.
- Analisi della documentazione tecnica: esame di certificazioni (energetica, impianti, ecc.), relazioni (geologiche, strutturali, ecc.) e altri documenti tecnici rilevanti.
- Sopralluogo e rilievi: ispezione dell’immobile con rilievi fotografici e metrici per documentare lo stato di fatto.
- Verifica di vincoli e servitù: accertamento dell’esistenza di vincoli (paesaggistici, idrogeologici, ecc.) o servitù che possano limitare il godimento o la trasformazione dell’immobile.
Per svolgere queste verifiche è necessario coinvolgere professionisti qualificati come architetti, ingegneri o geometri, che possiedono le competenze tecniche necessarie per individuare eventuali irregolarità e valutarne l’impatto.
Il costo di una due diligence tecnica varia in funzione della complessità dell’immobile e della profondità delle verifiche richieste, ma rappresenta sempre un investimento vantaggioso se confrontato con i potenziali rischi e costi derivanti dall’acquisto di un immobile con irregolarità non rilevate.
In conclusione, la sentenza della Cassazione, pur avendo chiarito che le difformità urbanistiche non incidono sulla validità dell’atto di trasferimento, ha indirettamente rafforzato l’importanza della due diligence tecnica come strumento essenziale per tutelare gli interessi dell’acquirente e garantire un investimento immobiliare consapevole e sicuro.
Nel prossimo articolo approfondiremo nel dettaglio la due diligence giuridica, a completamento delle necessarie verifiche da attuare prima dell’acquisto di un immobile.
Contenuto a cura dell’Avv. Gianmaria Pesce
